부담부증여, 증여세와 양도세가 함께 계산되는 구조

"전세 끼고 있는 아파트를 자녀에게 넘겨주면 세금이 줄어든다던데요?" 상담에서 자주 듣는 질문입니다. 대출이나 전세보증금을 함께 넘기는 부담부증여는 증여세만 내는 일반 증여와 계산 구조가 다릅니다. 서울 성동구 성수동 송진형 세무사가 세금이 어떻게 나뉘는지, 가족 사이라면 무엇을 꼭 챙겨야 하는지 정리했습니다.

1. 빚 부분은 양도, 나머지는 증여입니다

부담부증여에서 받는 사람이 떠안는 채무액만큼은 주는 사람이 집을 판 것(양도)으로 봅니다(소득세법 제88조 제1호). 그래서 주는 사람은 그 부분에 양도소득세를 내고, 받는 사람은 증여재산가액에서 넘겨받은 빚을 뺀 금액에 증여세를 냅니다(상속세 및 증여세법 제47조 제1항). 이때 빼는 빚에는 그 재산에 담보된 대출뿐 아니라 주는 사람이 세를 놓고 받은 임대보증금도 들어갑니다(같은 법 시행령 제36조 제1항).

2. 예시로 나눠 보면

시가 10억 원인 아파트에 전세보증금 4억 원이 있고, 부모님이 예전에 5억 원에 산 집을 자녀에게 부담부증여하는 경우입니다. 양도로 보는 부분의 양도가액과 취득가액은 전체 금액에 "채무액 ÷ 증여가액"의 비율을 곱해 계산합니다(소득세법 시행령 제159조 제1항).

증여세는 6억 원에서 증여재산공제를 뺀 금액에, 양도소득세는 2억 원의 양도차익에서 장기보유특별공제 등을 반영해 따로 계산합니다. 주는 사람의 주택 수와 보유 기간에 따라 양도소득세는 비과세가 될 수도, 크게 늘어날 수도 있어 일반 증여와 어느 쪽이 나은지 미리 비교해 봐야 합니다.

공시가격 같은 기준시가로 증여재산을 평가해 신고하면 양도로 보는 부분의 취득가액도 기준시가로 계산합니다(같은 조 제1항 제1호). 실제로 산 금액을 쓰려면 증여재산을 시가로 평가해야 하는 경우가 있으니 신고 전에 확인하세요.

3. 가족 사이라면 빚을 넘긴 증빙이 핵심입니다

배우자나 부모·자녀 사이의 부담부증여는 받는 사람이 빚을 넘겨받았다고 해도 넘겨받지 않은 것으로 추정합니다(상속세 및 증여세법 제47조 제3항). 이 경우 빚을 빼 주지 않아 증여세가 크게 늘어납니다. 금융회사 대출은 해당 금융회사의 채무 확인 서류, 그 밖의 빚은 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보 설정과 이자 지급 증빙 같은 객관적인 자료로 증명해야 인정받습니다(같은 항 단서, 같은 법 시행령 제36조 제2항, 제10조 제1항).

• 대출은 받는 사람 명의로 채무자를 바꾸고, 그 뒤 이자와 원금을 받는 사람이 자기 돈으로 갚아야 합니다.
• 전세보증금은 임대차계약서에 임대인이 받는 사람으로 바뀌어 있어야 하고, 나중에 보증금을 돌려줄 때도 받는 사람이 돌려줘야 합니다.
• 부모님이 대신 갚아 주면 그 금액은 다시 증여가 될 수 있습니다.

4. 신고기한은 세 가지, 모두 3개월입니다

일반 매매의 양도소득세 예정신고는 2개월이지만, 부담부증여의 빚 부분은 증여세와 맞춰 3개월입니다. 또 세무서가 감정가액 등 상속세 및 증여세법 제60조 제2항·제3항, 제66조에 따른 평가액으로 양도소득세를 결정한 경우(부정행위 제외)에는 그 차이에 과소신고가산세를 붙이지 않습니다(국세기본법 제47조의3 제4항 제1호의2).

5. 취득세는 가족 사이면 따로 따져야 합니다

취득세에서도 부담부증여의 채무액 부분은 원칙적으로 돈을 주고 산 것(유상취득)으로 봅니다(지방세법 제7조 제12항). 다만 배우자나 부모·자녀 사이의 부담부증여는 같은 조 제11항을 적용해 증여로 취득한 것으로 보고, 받는 사람의 소득이나 재산 처분·담보 금액 등으로 대가를 치른 사실이 증명되는 경우에만 유상취득으로 봅니다. 증여와 유상취득은 세율이 달라 세액 차이가 생길 수 있으니, 신고 전에 관할 시·군·구와 함께 확인하는 것이 안전합니다.

정리하면

부담부증여는 빚 부분이 주는 사람의 양도소득세로 넘어가면서 받는 사람의 증여세가 줄어드는 구조입니다. 그러나 주는 사람에게 양도소득세가 생기고, 가족 사이라면 빚을 넘겼다는 객관적인 증빙과 그 뒤 실제 상환이 없으면 빚을 빼 주지 않습니다. 증여세, 양도소득세, 취득세를 함께 계산해 일반 증여와 비교해 본 뒤 결정하세요. 서울 성동구 성수동 송진형 세무사(세무회계 머니트리)에게 등기부와 대출·임대차 서류를 가져오시면 세 가지 세금을 한 번에 비교해 드립니다.

서울 성동구 성수동 송진형 세무사(세무회계 머니트리)가 법령을 확인해 쓴 글입니다. 궁금한 점은 편하게 상담해 주세요.