감정평가 수수료, 상속·증여세는 빼 주고 양도세는 안 빼 줍니다

부동산을 상속받거나 가족에게 넘길 때 감정평가를 받을지 많이 고민하십니다. 감정평가 수수료가 수백만 원씩 나오기도 하니까요. 그런데 이 수수료는 세금마다 처리가 다릅니다. 상속세와 증여세에서는 빼 주고, 양도소득세에서는 빼 주지 않습니다. 감정기관을 몇 곳에 맡겨야 하는지도 공시가격 10억 원을 기준으로 달라집니다.

1. 상속세·증여세: 수수료를 500만 원까지 빼 줍니다

상속세나 증여세를 신고하려고 감정평가법인에 낸 수수료는 과세표준을 계산할 때 뺍니다(상속세 및 증여세법 제25조 제1항 제2호, 제55조 제1항). 다만 두 가지 조건이 있습니다. 그 감정가액으로 상속세나 증여세를 신고해야 하고, 수수료를 낸 사실을 증명하는 서류를 신고서와 함께 세무서에 내야 합니다(같은 법 시행령 제20조의3 제2항·제4항, 제46조의2). 감정평가법인이 발행한 세금계산서, 현금영수증, 카드 매출전표나 계좌이체 내역을 챙겨 두세요.

예를 들어 감정평가법인 두 곳에 맡겨 수수료가 모두 660만 원이 나왔다면 공제는 500만 원까지입니다. 공제는 세금에서 바로 빼는 것이 아니라 과세표준에서 빼는 것이라, 적용 세율이 30%인 구간이라면 500만 원 공제로 세금이 약 150만 원 줄어듭니다.

2. 양도소득세: 감정평가 수수료는 필요경비가 아닙니다

양도소득세는 양도가액에서 취득가액, 자본적지출액, 양도비만 필요경비로 뺍니다(소득세법 제97조 제1항). 양도비는 증권거래세, 양도소득세 신고서와 계약서 작성비용, 공증비용·인지대·소개비, 명도비용처럼 법에 하나하나 적혀 있는데(같은 법 시행령 제163조 제5항), 감정평가 수수료는 이 목록에 없습니다. 국세청도 양도소득의 필요경비는 법에 열거된 항목에 한한다고 봅니다(부동산거래관리과-0676, 2011. 8. 2.).

그래서 양도소득세를 신고하려고 감정을 받았다면 그 수수료는 세금에서 빠지지 않습니다. 대신 상속이나 증여 때 받은 감정가액은 나중에 그 부동산을 팔 때 취득가액이 되므로, 상속·증여 때의 감정평가는 훗날 양도소득세에도 영향을 줍니다(같은 법 시행령 제163조 제9항).

3. 기준시가 10억 원이 넘으면 감정기관 두 곳

상속세나 증여세에서 감정가액을 시가로 쓰려면 원칙적으로 둘 이상의 감정기관에 감정을 맡기고 그 평균을 씁니다. 기준시가 10억 원 이하 부동산만 한 곳의 감정가액도 인정됩니다(상속세 및 증여세법 제60조 제5항, 같은 법 시행령 제49조 제6항). 기준시가는 토지는 개별공시지가, 주택은 공시가격처럼 나라에서 고시하는 가격입니다.

양도소득세에서 실제 거래가액을 확인할 수 없어 감정가액으로 양도가액이나 취득가액을 정할 때도 같은 기준입니다. 둘 이상의 감정평가법인 감정가액 평균을 쓰고, 기준시가 10억 원 이하 자산만 한 곳의 감정가액도 인정합니다(소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호). 여러 필지나 건물을 한꺼번에 감정받았다면 토지는 필지별로, 건물은 등기된 물건별로 10억 원 여부를 따집니다(기준-2023-법규재산-0160, 2024. 4. 25.).

4. 지분 일부만 넘겨도 전체 공시가로 따집니다

공유하고 있는 땅의 지분 일부만 자녀에게 증여하는 경우를 보겠습니다. 국세청 해석 사례에서 토지 전체의 기준시가는 21억 3,500만 원이었고, 증여하려는 1/5 지분에 해당하는 금액은 4억 2,700만 원이었습니다. 지분만 보면 10억 원 이하라 한 곳 감정으로 될지 물었는데, 국세청은 토지 전체의 개별공시지가가 10억 원 이하인 경우에만 한 곳의 감정가액을 인정한다고 답했습니다(서면-2018-법령해석재산-2719, 2020. 2. 4.).

즉 넘겨주는 지분이 작아도 그 부동산 전체의 공시가격이 10억 원을 넘으면 감정기관 두 곳에서 감정을 받아야 합니다. 이 해석은 증여 사례이지만, 양도소득세 규정도 같은 문구로 되어 있어 지분을 팔 때도 두 곳 감정으로 준비하시는 것이 안전합니다.

5. 공시가로 신고하면 위험한 이유

상속세와 증여세는 시가로 계산하는 것이 원칙이고, 공시가격 같은 기준시가는 시가를 산정하기 어려울 때만 씁니다(상속세 및 증여세법 제60조 제1항·제3항). 아파트처럼 비슷한 집의 거래가 있으면 그 매매사례가액이 시가가 됩니다(같은 법 시행령 제49조 제4항). 공시가로 신고했더라도 신고 뒤 정해진 기한까지 세무서가 감정을 받아 평가심의위원회 심의를 거치면 그 감정가액을 시가로 보고 세금을 다시 계산할 수 있습니다(같은 법 시행령 제49조 제1항 단서). 상가, 꼬마빌딩, 토지처럼 공시가와 시세 차이가 큰 부동산일수록 이런 일이 생기기 쉽습니다.

지금 세금을 줄였어도 나중에 손해를 볼 수 있습니다. 상속이나 증여로 받은 부동산을 팔 때는 상속·증여 당시 상속세 및 증여세법으로 평가한 가액(세무서가 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액)이 취득가액이 됩니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 공시가로 낮게 신고했다면 취득가액도 낮아져 양도차익이 커지고, 그만큼 양도소득세를 더 냅니다.

가족처럼 특수관계인에게 공시가로 파는 것도 위험합니다. 시가보다 낮게 팔아 그 차이가 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 세무서는 거래가액이 아니라 시가로 양도소득세를 다시 계산합니다(소득세법 제101조, 같은 법 시행령 제167조 제3항·제4항). 이때 시가는 상속세 및 증여세법의 평가 방법을 따르므로 감정가액이나 매매사례가액이 기준이 됩니다(같은 법 시행령 제167조 제5항).

정리하면

상속세와 증여세를 신고하려고 받은 감정평가 수수료는 500만 원까지 과세표준에서 빼 주지만, 양도소득세에서는 필요경비가 아닙니다. 공시가격 10억 원이 넘는 부동산은 지분 일부만 넘겨도 감정기관 두 곳이 필요하고, 공시가로 신고하면 나중에 세금을 더 낼 수 있습니다. 감정을 받는 것이 유리한지, 몇 곳에 맡겨야 하는지는 재산과 거래 상황에 따라 달라지니 신고 전에 함께 계산해 보세요.