상속받은 부동산, 감정평가 꼭 받아야 할까

상속세 상담에서 빠지지 않는 질문이 "감정평가를 받아야 하나요?"입니다. 받으면 비용이 들고, 받지 않으면 나중에 손해를 볼 수도 있어 고민이 됩니다. 답은 물려받은 재산의 종류와 상속세가 얼마나 나오는지에 따라 달라집니다.

상속재산은 시가로 평가합니다

상속재산은 상속이 시작된 날 현재의 시가로 평가합니다. 상속개시일 전후 6개월 안에 그 재산의 매매가격, 감정가액, 수용이나 경매가격이 있으면 그 금액을 시가로 봅니다. 아파트처럼 면적과 위치가 비슷한 집의 거래가 많으면 그 거래가격도 시가가 됩니다. 이런 가격을 찾기 어려울 때에만 공시가격 같은 기준시가로 평가합니다.

감정평가가 유리한 경우

상속세가 나오지 않거나 적게 나오는데, 나중에 팔 계획이 있는 단독주택, 토지, 상가가 대표적입니다. 감정가액으로 신고하면 그 금액이 나중에 양도소득세를 계산할 때 산 가격이 됩니다. 공시가격으로 신고했다면 산 가격이 낮게 잡혀 팔 때 양도세가 커질 수 있습니다.

시세와 공시가격 차이가 큰 상가 건물이나 토지도 따져 봐야 합니다. 신고기한이 지난 뒤라도 정해진 결정 기한까지 나온 감정가액은 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있어서, 공시가격으로 신고했다가 세무서가 받은 감정가액으로 다시 계산되는 일이 있습니다. 처음부터 감정가액으로 신고하면 이런 다툼을 줄일 수 있습니다.

감정평가가 꼭 필요하지 않은 경우

거래가 활발한 아파트는 비슷한 집의 거래가격이 이미 시가가 되므로, 감정평가를 따로 받지 않아도 되는 경우가 많습니다. 상속세가 많이 나오는 재산이라면 평가액이 높아지는 만큼 상속세도 늘어나므로, 감정가액으로 아낄 양도세와 더 낼 상속세를 비교해서 정합니다.

감정평가를 받을 때 알아 둘 점

감정평가는 원칙적으로 감정기관 두 곳에 맡겨 그 평균을 씁니다. 기준시가가 10억 원 이하인 부동산은 한 곳만 맡겨도 됩니다.

감정가액은 가격을 정한 기준일과 감정서를 작성한 날이 모두 상속개시일 전후 6개월 안에 있어야 시가로 인정됩니다. 신고기한도 6개월이니 미리 서두르시는 것이 좋습니다.

상속세를 신고하려고 낸 감정평가 수수료는 500만 원 한도에서 상속세를 계산할 때 빼 줍니다. 그 감정가액으로 신고했을 때에만 공제됩니다.

감정가액이 세무서가 다른 기관에 맡겨 다시 감정한 금액의 80%에 못 미치면, 처음 감정한 기관은 일정 기간 시가로 인정받지 못하는 기관으로 지정될 수 있습니다. 지나치게 낮은 감정가액은 오히려 문제가 될 수 있다는 뜻입니다.

정리하면

팔 계획이 있는 단독주택, 토지, 상가를 물려받았고 상속세 부담이 크지 않다면 감정평가를 받아 두는 편이 대체로 유리합니다. 거래가 많은 아파트이거나 상속세가 많이 나오는 경우에는 감정평가로 얻는 것과 잃는 것을 계산해 보고 정하시길 권합니다.