상속받은 집 팔 때 양도세, 6개월 안에 팔면 왜 적게 나올까

부모님이 남기신 집을 정리하려고 하면 "상속받은 집도 팔면 양도세를 내나요?"라는 질문이 먼저 나옵니다. 냅니다. 다만 언제, 어떻게 파느냐에 따라 세금이 0원이 되기도 하고 1억 원이 넘기도 합니다. 그 차이를 만드는 기준을 정리했습니다.

1. 산 가격은 상속 당시 평가액입니다

양도소득세는 판 가격에서 산 가격을 뺀 차익에 매깁니다. 상속받은 집은 돌아가신 분이 처음 산 가격이 아니라, 상속개시일 현재 상속세법에 따라 평가한 금액을 산 가격으로 봅니다(소득세법 시행령 제163조 제9항). 산 날도 상속이 시작된 날입니다(같은 영 제162조 제1항 제5호).

상속세법은 재산을 시가로 평가합니다. 상속개시일 전후 6개월 안에 그 집의 매매, 감정, 수용, 경매 가격이 있으면 그 금액이 시가가 되고(상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항), 이런 가격이 없으면 공시가격 같은 기준시가로 평가합니다. 결국 상속세를 신고할 때 집을 얼마로 평가했느냐가 나중에 낼 양도세를 정합니다.

2. 6개월 안에 팔면 양도차익이 거의 없습니다

상속개시일부터 6개월 안에 상속인이 그 집을 팔기로 계약하면, 그 거래가액이 바로 상속재산의 시가가 됩니다. 6개월 안인지는 잔금일이 아니라 매매계약일로 판단합니다(같은 영 제49조 제2항 제1호). 상속세 평가액과 판 가격이 같아지니 양도차익이 거의 생기지 않습니다. 다만 가족 등 특수관계인에게 판 가격이 객관적으로 부당하면 시가로 보지 않습니다(같은 항 제1호 가목).

오른쪽은 양도차익 4억 원에서 기본공제 250만 원을 뺀 3억 9,750만 원에 기본세율(3억 원 초과 5억 원 이하 구간 9,406만 원 + 초과분의 40%)을 적용한 금액입니다(소득세법 제103조, 제55조 제1항).

대신 매매가액이 상속재산 평가액이 되므로 상속세도 그 금액으로 계산합니다. 자녀가 상속받으면 일괄공제 5억 원(상속세 및 증여세법 제21조), 배우자가 함께 상속받으면 배우자공제가 최소 5억 원 더해지므로(같은 법 제19조 제4항), 재산이 공제 범위 안이면 평가액이 높아져도 상속세는 늘지 않고 양도세만 줄어듭니다. 상속세가 나오는 규모라면 늘어나는 상속세와 줄어드는 양도세를 함께 비교해야 합니다.

6개월 안에 팔 계획이 없다면 감정평가로 시가를 남겨 두는 방법이 있습니다. 자세한 내용은 「상속받은 부동산, 감정평가 꼭 받아야 할까」 칼럼에 정리해 두었습니다.

3. 보유기간은 두 가지로 셉니다

• 세율: 보유기간 1년 미만 주택은 70%, 2년 미만은 60%의 단기 세율이 붙지만(소득세법 제104조 제1항 제2호·제3호), 상속받은 집은 돌아가신 분이 산 날부터 보유기간을 셉니다(같은 조 제2항 제1호). 그래서 상속 직후 팔아도 보통 기본세율이 적용됩니다.
• 장기보유특별공제: 이때는 상속인이 취득한 날, 즉 상속개시일부터 셉니다(같은 법 제95조 제4항). 3년 이상 보유해야 공제가 시작되므로 상속 후 몇 년 안에 팔면 공제가 없습니다.

4. 원래 살던 집을 팔 때는 상속주택 특례가 있습니다

상속받은 주택 1채와 상속개시 당시 이미 갖고 있던 일반주택 1채가 있는 1세대가 일반주택을 팔면, 1주택만 가진 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 판단합니다(소득세법 시행령 제155조 제2항). 다음을 확인하세요.

• 특례는 원래 있던 일반주택을 팔 때 적용됩니다. 상속받은 뒤 새로 산 집이나, 상속개시 전 2년 안에 돌아가신 분께 증여받은 집은 일반주택에서 빠집니다.
• 돌아가신 분과 같은 세대였다면 이 특례를 받기 어렵습니다. 60세 이상 부모님을 모시려고 세대를 합친 경우에만, 합치기 전부터 부모님이 갖고 계시던 집을 상속주택으로 봅니다.
• 형제가 함께 상속받은 집(공동상속주택)은 상속지분이 가장 큰 사람의 주택으로 봅니다. 지분이 가장 큰 사람이 둘 이상이면 그 집에 사는 사람, 그다음은 나이가 많은 사람 순입니다(같은 조 제3항). 지분이 작은 상속인이 자기 집을 팔 때는 그 공동상속주택을 주택 수에 넣지 않습니다.
• 상속인끼리 나누는 협의분할 등기를 하지 않았다면 민법상 상속분대로 가진 것으로 봅니다(같은 조 제19항).

5. 차익이 없어도 신고합니다

양도소득세는 판 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 양도차익이 없거나 손해를 봤어도 신고해야 합니다(소득세법 제105조 제1항 제1호, 제3항). 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월이므로(상속세 및 증여세법 제67조 제1항), 6개월 안에 팔았다면 두 신고의 평가액이 서로 맞는지 함께 확인하는 것이 좋습니다.

정리하면

상속받은 집의 양도세는 상속세 신고 때 정한 평가액에서 시작합니다. 팔 계획이 있다면 상속개시일부터 6개월 안에 계약하거나 감정평가로 시가를 남기는 방법을 먼저 검토하세요. 원래 살던 집을 팔 계획이라면 상속주택 특례 요건과 공동상속 지분부터 확인해야 합니다. 상속세와 양도세를 함께 계산해 보면 어느 쪽이 나은지 분명해집니다.